Membeli rumah bekas seringkali menjadi pilihan cerdas, terutama bagi pembeli rumah pertama yang ingin menghemat biaya atau mendapatkan lokasi strategis yang sudah padat pengembangan. Namun, rumah bekas tentu tidak bebas risiko. Banyak aspek yang harus diperhatikan agar keputusan pembelian tidak berujung penyesalan. Artikel ini membahas secara lengkap hal-hal yang wajib dicek saat Anda survey rumah bekas.

Cek Struktur Bangunan Secara Menyeluruh

Hal paling penting yang harus diperiksa dari rumah bekas adalah kondisi struktur bangunannya. Struktur utama mencakup pondasi, kolom, balok, dan atap.

• Pondasi: Apakah ada retakan di lantai atau dinding? Retakan bisa menjadi tanda pondasi turun atau bergeser.

• Dinding: Apakah dinding lurus, retak rambut, atau retak besar? Retak besar bisa mengindikasikan masalah struktural.

• Atap: Periksa genteng, rangka atap (baja ringan atau kayu), dan plafon. Jika terdapat bekas rembesan air, kemungkinan atap bocor atau saluran talang rusak.

Disarankan untuk membawa ahli bangunan atau jasa inspeksi rumah jika Anda tidak berpengalaman.

Kondisi Listrik dan Instalasi

Rumah bekas bisa jadi masih menggunakan instalasi listrik lama yang sudah tidak aman. Hal-hal berikut harus dicek:

• Apakah panel MCB (Miniature Circuit Breaker) berfungsi normal?

• Cek stop kontak dan saklar, apakah masih menempel kuat dan tidak longgar.

• Apakah daya listrik mencukupi? (Contoh: 900 VA, 1300 VA, 2200 VA).

• Lihat apakah kabel listrik tampak berserakan atau sudah terpasang rapi di dalam dinding.

Periksa juga apakah terdapat grounding yang baik untuk mencegah kejutan listrik.

Saluran Air Bersih dan Pembuangan

Fasilitas air bersih sangat vital, dan rumah bekas sering memiliki instalasi pipa yang sudah tua. Perhatikan beberapa poin ini:

• Air dari keran jernih atau keruh? Apakah tekanan air stabil?

• Cek sumber air: sumur bor atau PDAM? Pastikan legalitas sambungan PDAM jika ada.

• Coba flush toilet dan buka semua keran—pastikan tidak ada sumbatan atau air meluap.

• Apakah pipa pembuangan dari kamar mandi dan dapur mengalir lancar?

Masalah saluran air yang buruk bisa memerlukan perbaikan mahal jika diabaikan.

Ventilasi dan Pencahayaan Alami

Rumah yang sehat memiliki sirkulasi udara dan pencahayaan alami yang baik. Ventilasi buruk akan membuat rumah terasa pengap, lembab, dan mudah berjamur.

• Periksa jumlah jendela dan arah bukaan.

• Apakah udara segar bisa masuk dengan mudah?

• Apakah sinar matahari bisa masuk ke ruang utama (ruang tamu, dapur, kamar tidur)?

Ventilasi yang baik bukan hanya soal kenyamanan, tapi juga menghemat energi (tidak bergantung pada AC atau kipas angin sepanjang hari).

Lingkungan Sekitar dan Akses Jalan

Lokasi rumah sangat menentukan kenyamanan dan nilai jual kembali. Saat survey, jangan hanya fokus ke rumah, tapi juga amati lingkungan sekitar.

• Apakah jalan menuju rumah bisa dilalui mobil?

• Bagaimana kondisi jalan? Aspal atau tanah?

• Apakah lingkungan tenang, aman, dan bebas banjir?

• Apakah dekat dengan fasilitas penting seperti sekolah, pasar, rumah sakit, atau transportasi umum?

Coba datang saat pagi, siang, dan malam untuk melihat kondisi sebenarnya.

Legalitas dan Dokumen Rumah

Tidak kalah penting dari kondisi fisik rumah adalah legalitasnya. Jangan beli rumah bekas tanpa mengecek dokumen berikut:

• Sertifikat Tanah: SHM (Sertifikat Hak Milik) atau HGB (Hak Guna Bangunan)?

• IMB (Izin Mendirikan Bangunan): Apakah bangunan memiliki izin resmi?

• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): Cek bukti pembayaran 5 tahun terakhir.

• Apakah rumah sedang diagunkan ke bank? Bila ya, pastikan proses pengalihan hak jelas.

Selalu minta salinan dokumen dan cocokkan dengan data di BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Periksa Plafon, Dinding, dan Lantai

Ketiga elemen ini bisa menunjukkan apakah rumah pernah mengalami kebocoran, rayap, atau pergeseran tanah.

• Plafon bernoda coklat? Mungkin ada kebocoran.

• Dinding lembab atau mengelupas catnya? Bisa jadi tembok mengandung air dari luar.

• Lantai bergelombang atau pecah? Waspadai pergeseran tanah atau kualitas keramik buruk.

Jika renovasi diperlukan, pastikan biaya tidak terlalu besar dibanding harga beli rumah.

Sistem Keamanan Rumah

Keamanan menjadi perhatian utama, terlebih di area padat penduduk.

• Apakah rumah memiliki pagar, gembok, atau kamera CCTV?

• Apakah lingkungan memiliki ronda malam atau satpam?

• Tanyakan kepada tetangga apakah sering terjadi pencurian?

Keamanan bukan hanya urusan lokasi, tapi juga sistem yang Anda pasang setelah membeli rumah.

Usia Bangunan dan Riwayat Pemilik

Ketahui usia bangunan, karena akan memengaruhi estimasi masa pakai dan biaya perawatan.

• Tanyakan siapa pemilik sebelumnya, kenapa dijual?

• Apakah rumah tersebut kosong lama? Apakah pernah ditempati?

• Apakah rumah pernah direnovasi total, atau hanya sebagian?

Bangunan tua bukan masalah, asalkan strukturnya masih kuat dan dirawat dengan baik.

Potensi Nilai Investasi dan Renovasi

Terakhir, pertimbangkan apakah rumah bekas ini berpotensi sebagai investasi.

• Apakah harganya jauh di bawah pasaran?

• Apakah lokasi akan berkembang ke depan? Cek proyek jalan, stasiun, atau kawasan baru.

• Apakah ada ruang untuk renovasi atau perluasan?

Banyak rumah bekas memiliki nilai tambah setelah direnovasi dengan bijak.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

1. Apakah aman membeli rumah bekas tanpa agen properti?
Aman jika Anda menguasai proses legalitas dan bisa mengecek rumah dengan cermat. Namun, agen bisa membantu mempercepat proses dan negosiasi.

2. Apakah semua rumah bekas bisa dibiayai KPR?
Tidak semua. Rumah harus memiliki sertifikat lengkap, IMB, dan kondisi layak huni. Bank juga akan melakukan appraisal terlebih dahulu.

3. Kapan waktu terbaik untuk survey rumah bekas?
Sebaiknya pada siang hari agar bisa mengecek pencahayaan, sirkulasi, dan kondisi sekitar. Kunjungi juga saat hujan untuk melihat risiko banjir.

4. Apakah rumah bekas lebih rawan rayap?
Ya, terutama rumah dengan struktur kayu dan usia di atas 10 tahun. Pastikan periksa kusen, plafon, dan perabot kayu.

5. Bagaimana cara mengecek legalitas sertifikat rumah?
Bisa cek ke BPN atau menggunakan jasa PPAT/Notaris untuk memastikan keaslian dan status hukum sertifikat.

6. Apa yang harus dibawa saat survey rumah bekas?
Bawa kamera ponsel, senter, meteran, buku catatan, dan jika perlu ajak tukang bangunan atau orang yang paham teknik sipil.

7. Bolehkah langsung membayar tanda jadi saat survey rumah?
Sebaiknya jangan. Lakukan pengecekan menyeluruh dulu dan pastikan semua dokumen lengkap.

8. Apakah rumah bekas lebih murah daripada rumah baru?
Umumnya ya, tapi tergantung lokasi dan kondisi bangunan. Terkadang rumah bekas bisa lebih mahal karena lokasinya premium.

9. Apakah bisa minta potongan harga saat beli rumah bekas?
Bisa. Gunakan hasil inspeksi sebagai bahan negosiasi, terutama jika ada bagian rumah yang perlu renovasi.

10. Apakah rumah bekas bisa dijual kembali dengan harga tinggi?
Bisa, jika Anda melakukan renovasi dengan strategi dan rumah berada di lokasi yang terus berkembang.

BACA JUGA: Kapan Harus Membayar Uang Sewa Rumah?

Kesimpulan

Membeli rumah bekas memang menguntungkan dari sisi harga dan lokasi, tetapi penuh tantangan jika tidak diperiksa dengan teliti. Pastikan Anda memeriksa kondisi fisik bangunan, legalitas, lingkungan sekitar, hingga potensi investasi jangka panjang. Selalu libatkan tenaga profesional jika merasa ragu, agar pembelian rumah Anda menjadi keputusan cerdas, bukan bencana finansial.